ไม่ได้กวนนะ แต่ถ้าถามมาอย่างนี้ ผมเองก็ไม่รู้จะตอบยังไงนั่นก็เป็นเพราะว่า คำว่า "อสังหาริมทรัพย์" นั้นมันกว้างเหลือเกิน อสังหาริมทรัพย์มีหลายอย่างหลายประเภท มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม สนามกอล์ฟ โกดังให้เช่า อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ พอเห็นภาพมั้ยครับว่า มันเยอะมาก ผมเลยตอบไม่ถูก หรือหากจะถามแบบให้มันแคบเข้ามานิดว่า คอนโดล้นตลาดหรือยัง? ผมก็ยังตอบไม่ถูกอีกนั่นแหละ เพราะคอนโดมีทั้งในกรุงเทพ นนทบุรี เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน ภูเก็ต ฯลฯ เลยไม่รู้ว่าถามถึงคอนโดที่ไหนถ้าถามผมว่า คอนโดในสุขุมวิทล้นตลาดหรือยัง? ผมก็คงต้องขอให้คนถามระบุชัดเจนลงไปเลยว่า เป็นสุขุมวิทซอยไหน เพราะถนนสุขุมวิทนั้นยาวตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ไปจนถึงจังหวัดตราดเลยนะครับ แต่แต่ถ้าระบุชัดไปเลยว่าคอนโด 8 ชั้น ในสุขุมวิทซอย 52 แบบนี้ ผมตอบได้เลยว่า โดยภาพรวมแล้ว ยังไปได้ดี ไม่มีสัญญาณว่าเกิดการล้นตลาด แต่อาจมีบางโครงการที่ขายช้ากว่าโครงการในบริเวณเดียวกัน ซึ่งน่าจะมีสาเหตุมาจากการตั้งราคาขายที่สูงเกินไป หรือการออกแบบที่ไม่ดีทีนี้เรามาดูถึงเรื่องการล้นตลาดกันนะครับ ว่าจะดูกันยังไงคำว่าภาวะล้นตลาด ก็คือภาวะที่ "อุปทาน" มีมากกว่า "อุปสงค์" แปลต่อได้อีกว่า เป็นช่วงเวลาที่มีสินค้าที่ต้องการจะขาย มากกว่าความต้องการของผู้ซื้อนั่นเองลูกศิษย์ที่เข้าเรียนกับผม เขาอยากได้ข้อมูลว่าอสังหาฯ ที่เขาคิดที่จะทำนั้นมันล้นตลาดหรือยัง? ทำไปแล้วจะยังขายได้อยู่มั้ย? เพราะเห็นโครงการต่าง ๆ ผุดขึ้นเยอะมากในปัจจุบัน จึงมีความกังวลว่าสร้างขึ้นมาจะเกินความจำเป็น เกินความต้องการของตลาดแล้วหรือเปล่าโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้นต่างก็รู้กันอยู่ว่า จากยอดจองยอดซื้อทั้งหมดที่เราเห็นกันนั้น มีความต้องการเทียมซ่อนอยู่เป็นจำนวนมาก นั่นคือ มีผู้คนจำนวนมากที่นิยมจองคอนโดเอาไว้เพื่อเก็งกำไร ไม่ได้ต้องการซื้อเพื่อพักอาศัย แต่จองไว้รอเวลาราคาขึ้น แล้วจึงขายต่อ ทำกำไรในราคาส่วนต่าง จึงนับว่าคนกลุ่มนี้ไม่ใช่กลุ่มของความต้องการซื้อ หรืออุปสงค์ที่แท้จริงและจากประสบการณ์วิกฤตปี 2540 ที่ผ่านมา มีนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เจอวิกฤตถึงขั้นล้มละลายไปเป็นจำนวนมาก จึงทำให้นักลงทุนหลายคนเกิดความกังวลในเรื่องนี้ ซึ่งผมมองว่าดีแล้ว หากนักลงทุนรู้จักระวังป้องกันตัวเองไว้ รู้จักเรียนรู้จากเหตุการณ์ที่ผ่านมา ก็จะนำเอาสิ่งนั้นมาเป็นบทเรียนที่ดีให้กับเราได้ก่อนที่จะทำความเข้าใจเรื่องภาวะล้นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ เรามาลองศึกษาเรื่องนี้จากกราฟด้านล่างกันดูนะครับกราฟแสดงที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ในรอบ 16 ปี

ผมจะอธิบายตามกราฟด้านบนนะครับ เราจะเห็นได้ว่าในช่วงปี 2536 - 2540 นั้นเป็นยุคที่อสังหาฯ ดูเฟื่องฟูมาก มีการก่อสร้างกันในปริมาณที่สูงสุด ๆ แต่พอถึงปี 2540 เกิดวิกฤตเศรษฐกิจขึ้นมา ทำให้โครงการต่าง ๆ ที่สร้างมาขายไม่ออก ยอดการผลิตก็ตกฮวบจนน่าใจหาย สร้างความเสียหายให้กับนักลงทุนเป็นจำนวนมาก เป็นยุคที่พลิกชีวิตของเศรษฐีเลยก็ว่าได้แต่คุณลองมองดูกราฟให้ดี ๆ นะ อสังหาฯ ของเรานั้นตายสนิทมั้ย ก็ไม่นะ พอทุกอย่างเข้าที่เข้าทาง หลังจากปี 2545 ก็เกิดโครงการต่าง ๆ เพิ่มขึ้นมาเรื่อย ๆ และต่อเนื่องมาจนถึงทุกวันนี้ เรามาดูกันว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นนั้น เกิดจากอะไร? คำตอบก็คือ เกิดจากการที่เราไม่ได้หาข้อมูลในด้านนี้เลย หลงคิดว่าเศรษฐกิจดี ทำอะไรก็คงจะขายดี ก็ทำตาม ๆ กันไปแบบไม่ลืมหูลืมตา จนลืมมองไปว่าสร้างกันเยอะเกินไปหรือเปล่า สร้างกันขนาดนี้ใครบ้างที่จะมาซื้อตอนนี้คุณคงจะอยากรู้แล้วใช่ไหมว่า แล้วเราจะรู้ได้หรือไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลานั้นล้นตลาดแล้วหรือยัง?คำตอบก็คือ เราสามารถรู้ได้ครับ แต่ต้องติดตามข่าวกันหน่อย ผมมีข้อมูลและวิธีการสังเกตง่าย ๆ ไว้ให้อย่างนี้ครับ นักวิชาการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามหาข้อมูล และบันทึกสถิติทางด้านปริมาณการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนั้น จะมีปริมาณมากหรือน้อย ก็ต้องขึ้นอยู่กับปริมาณประชากรในเขตนั้น ๆ หากเป็นเมืองใหญ่จะสามารถก่อสร้างได้มาก หากเป็นเมืองเล็กก็สร้างได้น้อยคำถามก็คือจะดูได้ยังไง ปริมาณการก่อสร้างนั้นพอดี คำตอบก็คือ 1% ต่อปีครับยกตัวอย่างเช่น กรุงเทพมหานครมีประชากรอยู่ที่ 10 ล้านคน ดังนั้นหากมีการก่อสร้างไม่เกิน 100,000 ยูนิตต่อปี ถือว่าไม่ล้นตลาดย้อนกลับไปดูกราฟกันอีกนิด เราจะเห็นได้ว่า ปี 2536-2540 มีจำนวนการก่อสร้างสูงถึง 789,899 ยูนิต ซึ่งความจริงแล้วภายในเวลา 5 ปี ไม่ควรจะมีการสร้างเกิน 500,000 ยูนิต เมื่อมีการสร้างเกินความจำเป็นมากขนาดนั้น จึงทำให้เกิดภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด มีบ้านสร้างเสร็จแล้วขายไม่ออกเป็นจำนวนมากแล้วปัจจุบันนี้เป็นอย่างไรบ้าง? จากข้อมูลพบว่า กรุงเทพมหานครยังมีการก่อสร้างไม่เกิน 1% ของจำนวนประชากร ทำให้พูดได้ว่ายังสร้างได้อีก

บทความโดย อาจารย์ เลิศมงคล วราเวณุชย์